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新冠肺炎疫情令全球经济遭受重创，许多国家经济陷入负增长。然而，全球楼市却异常坚挺，欧美多个国家的房价涨幅更是创下数年来之最。00年，土耳其伊斯坦布尔房价涨幅全球第一，房价上涨了3.3%。加拿大渥太华-加蒂诺地区和哈利法克斯位列第二和第三，涨幅分别为18.7%和16.3%。进入01年，房价上涨的热潮继续在更多国家和地区蔓延。全球房价逆势暴涨，背后黑手到底是谁？逆势坚挺的房价房价涨落向来能牵动全球神经。一年前经济学家曾预测，00年全世界的房价通胀将放缓至.5%，价格普遍下跌的可能性为5%；图片来源：网络00年初新冠肺炎疫情席卷全球，加拿大抵押贷款和住房公司当时作出预测表示，加拿大房价将下跌至少18%。然而，看起来言之凿凿的预测并未成真，事情却朝向另一个极端发展——00年，全球房价增速创下新高，全球56个主要国家中有89%的国家房价出现上涨，房价平均上涨5.6%，并且有10个国家的房价涨幅超过10%。从全球城市房价上涨排行榜来看，土耳其伊斯坦布尔以3.3%的上涨率跃居榜首。当地一片普通居民住宅区，房价和年比已经涨了一倍。就算是高端楼盘，也难逃涨价魔咒，博斯普鲁斯海峡沿线黄金地段的独栋别墅，尽管房价不断上扬，只要有人愿意出售，很快就能交易。进入01年，房价上涨的热潮继续蔓延。01年3月，加拿大共售出7万多套房屋，比去年同期高出76%，价格也较去年同期上涨了31.6%。虽创下了有史以来最快增速，库存房源却开始引人担忧。过去加拿大平均市场库存房源月数为5个月，而目前待售库存房源仅剩1.7个月，所剩房源寥寥无几，接下来可能一房不剩。澳大利亚在今年3月份房价环比上涨.8%，创下近33年以来最快单月上涨纪录；其中悉尼以3.7%的涨幅领跑。有的房屋上线仅一周，就有36个买家询价。韩国房价也是水涨船高。首尔江南区的重建规划区内，一套使用面积为平方米有着45年屋龄的公寓，售价一度突破40亿韩元，约合人民币万元，较前一个月涨了00万元人民币。然而，高价并没有打消购房者的热情。00年8月，首尔一处公寓楼盘预售时，数万人前来抢购，竞争比例高达:1。令人不禁想到，两年前首尔一座能容纳多户的新小区在预售的时候，竟吸引了10万人抢购。房价暴涨、民众生活压力陡增，韩国总统文在寅在01年的新年致辞中对高房价向民众道歉。但道歉似乎没有起到多大作用，01年第一季度，仁川、京畿道等地公寓交易价上涨约5%，部分城市的涨幅甚至超过首尔10倍。因房价居高不下，首尔一些购房者退而求其次，选择了首尔周边的卫星城或其他城市。另一边，美国楼市同样疯狂。00年6月，美国“封城令”松动，全美房价一下就较上个月上涨1%，创下年以来的最大月度涨幅。7月，美国二手房销售量飞速攀升至万户，环比增长5%，创年底以来最高水平。美国楼市疯狂到什么程度？因为排队看房要等上三四天的时间，一些购房者看过户型图与实景照片，就迫不及待地付款入手了。此外，还有新西兰和英国：00年，新西兰房价上涨了19%；英国住房按揭贷款机构Nationwide的数据显示，英国房价在00年1月份同比上涨了7.3%，创下了近6年来最大的涨幅。纵观全球，受新冠肺炎疫情影响，经济受重创，房价却飞涨，什么道理？全球央行“大放水”其实，这与全球范围宽松的货币政策密切相关。00年，为了抵抗疫情对于本国经济的冲击，各国央行默契地以史无前例的速度扩张基础货币，即“放水”。彭博社数据显示，去年全球四大央行（美联储、欧洲央行、英国央行和日本央行）在量化宽松政策上就投入了超过5.6万亿美元（约36万亿元人民币）。图片来源：网络00年3月，欧洲央行已经宣布00年底前额外增加亿欧元资产购买计划，同时使用流动性工具以及灵活银行业监管等措施，为欧元区注入额外流动性。就在同一个月，欧洲央行宣布亿欧元紧急资产购买计划。到了年底，随着第二波封锁措施导致欧元区经济复苏承压，欧洲央行宣布维持三大关键利率不变，并再度将紧急抗疫购债计划规模扩大亿欧元。根据美联储公布的数据估算，00年美国货币增量约为11万亿美元，去年一年美国印钞量就占美元总量的34%。一方面，通过利率政策和大规模量化宽松措施，压低长期抵押贷款利率，在利率低的情况下，人们会增加借贷量，借更多的钱，因为借钱的成本低。同时因为手中现金更多，也会刺激购买和消费。另一方面，民众在对“放水”引发的货币贬值感到恐慌时，大部分人囤积自认为最能保值的资产。以房产为代表具有的保值增值性的实物资产就成了人们的首要选择。以美国为例。据美国劳工部的数据统计，美国的失业率在新冠肺炎疫情暴发后一直居高不下。00年4月美国非农就业岗位减少万个，当月美国失业率环比飙升至14.7%，为上世纪30年代经济大萧条以来最高值。就在此前一个月，为了应对疫情影响下的流动性问题，美国联邦储备委员会推出了无限量的量化宽松（QE）计划，并宣布增加4万亿美元的流动性。两天之后，美国国会又通过万亿美元的财政刺激方案。源源不断的资金进入市场，通过纾困资金、失业救济金、股市增长、企业薪资保护项目等方式到了普通国民的手中。一个普通沃尔玛收银员，如果失业，每个星期可以拿到0美元的救济金，这比正常工作的工资都要高，民众购买力不减反增。赋予民众购买力的同时，在宽松货币政策的利好之下，房贷利息变得非常低。除了美国抵押贷款银行协会（MBA）锚定的30年固定抵押贷款利率达到历史新低值3.08%，在实际贷款操作中，对许多历史信誉较强的机构客户，抵押贷款利率甚至能够达到.75%这样前所未有的低值，很多人突然发现，月供比房租还要低，那为什么要租房呢？对于英国来说，房价上涨可以归结为惠民房产政策——减免部分购房印花税。按照这一政策，在英格兰和北爱尔兰地区，英国政府将把购房印花税的起征点从原来的1.5万英镑暂提至50万英镑，房产价格中50万英镑以下的部分无需缴纳印花税。以英国平均购房价格3.万英镑（04万元人民币）计算，购房者可节省大约英镑（1.9万元人民币）。政策使围绕首都伦敦等超大型城市的通勤区，更是出现了房地产抢购热潮。原材料也在上涨在宽松的货币政策导致多国利率下降至历史最低水平的大背景下，不只房产，股票、黄金、比特币等多种资产价格普遍上涨，建材价格也不例外，而建筑成本的增加也带动了房价的上涨。商品房售价的基本构成成本最大的除了地价，就是土建安装成本。主体工程其中钢筋/混凝土量占主体成本的80%左右，而铁是钢筋的原材料。电线、中央空调、成品房配备电器的大量配件原材料都是有色金属。此外，石油是所有化工产业的基础原材料，石油价格一路上扬，最终将传导至整个化工产业链，以至于下游的涂料：树脂、乳液、钛白粉、固化剂、颜料等价格连续疯涨。00年，作为全球房价涨幅最大的国家，土耳其国内的建筑成本指数增长率达到.99%。新西兰原材料的供应情况扑朔迷离，工人也十分短缺，很多开发商的施工进度已经达到极限。图片来源：网络对于美国来说，木材价格一定程度上影响了美国楼市。过去一年来，由于疫情期间锯木厂工人人手短缺，导致加利福尼亚的红木和南方的黄松无人砍伐，此外，美国与加拿大之间的贸易争端也影响了木材供应。市场上出现了木材供应不足的情况，使其价格一度达到每千板英尺（1板英尺为1英尺长、1英尺宽且1英寸厚的木材体积）.70美元的历史高点，是一年前价格的四倍多。另一方面则是新屋开工和营建许可增长对木材的旺盛需求。从家得宝（HomeDepot）和劳氏公司（Lowe’s）的营收数据可以看出，新冠肺炎疫情期间的房屋翻新和自我改造项目大幅增加，房屋建设市场也出现反弹，这些趋势都增加了对木材的需求，进一步推高了价格。“以前1美元多的时候，我们都会扔掉这些旧木板，现在新木板太贵了，我们都不会轻易扔掉旧的，要好好研究一下看看还能不能再用起来，能用就把板上的钉子给拆了留着备用。以前，盖个房子一平方尺美元就行了，现在起码要美元。”一位在美国做建筑装修业多年的资深人士说。根据全美住宅建筑商协会的数据，00年木材成本的上升使美国新建房屋的平均价格上涨了逾.4万美元。需求的爆棚全球楼市价格上扬，还有一个重要原因是需求量推高了价格。这一切的根源是疫情暴发。一方面新冠肺炎疫情一定程度上改变了人们的生活方式。居家办公使得人们对家庭空间工作生活两用的需求增大。英国媒体指出，疫情前，人们在独立住宅和公寓之间没有明显的偏好；现在越来越多人习惯居家办公，对大空间的需求也空前高涨。全球不少国家和地区开始鼓励远程办公，许多人被迫居家工作了数月之久。因此，远离市中心，但是面积更大、质量更好的郊区豪宅变得更加受欢迎。在英国，独立住宅的价格正以4%的速度上涨，而公寓的价格仅上涨了0.9%，而且，带花园的住宅比不带花园的住宅更受欢迎。疫情期间，成千上万的纽约市民离开城市去乡村买房或租房。纽约周围的郊区楼市迎来一波上升行情。据当地媒体报道，汉普顿、纽约威彻斯特县等区域00年7月份均出现住宅销售倍增的情形。与此同时，房屋库存的稀缺也使得市场更加紧张。在康涅狄格州的格林威治镇，乡村房屋库存下降了近18.5%。加拿大统计局的数字显示，在年7月至00年7月的这段时间内，多伦多涌向安省其他区域的人，比反向搬进多伦多的人口多5万余人。蒙特利尔的净流失人口也有将近.5万人。而不少公司（尤其是年轻人居多的互联网科技公司）逐步意识到员工居家办公模式的可行性，出于节约成本的目的，已经宣布在疫情结束后也会继续实行居家办公，从而节省办公物业成本。这意味着疫情结束后，郊区房的热度将得到延续。另一方面，疫情导致了一些国家人员回流。对于新西兰来说，大约有万新西兰人居住在海外，由于欧美疫情的反复，大批侨居海外的新西兰人陆续回国，造成住房需求上涨。除此之外，许多海外买家来新西兰投资买房，加剧了供求矛盾。目前新西兰全国住宅供应的缺口大约在5万套。各显神通“放水”只能短期刺激经济，却无法带来实质性的增长，泡沫总有被戳破的一天。这一切，在年国际金融危机之后已经上演过一番。年之前的一段时间内，美国的利率都处在一个相当低的水平。低利率不仅刺激了潜在购房者去买房，而且原来的房主纷纷进行所谓的“再融资”，把原抵押贷款转为利率更低的贷款，不仅减轻了债务负担，而且节省下的放贷支出，可用于增加消费，拉动经济增长。自年起到年，美国房价一直持续增长。直到年第二季度迎来了利率上涨的调整节点，自此利率不断上扬，最终造成了超过5万亿美元的损失，多万美国人失业，多万人无家可归。可谓前车之鉴。当下为了抑制房价过快上涨，各国政府出台了一系列措施。新西兰政府除了从01年3月1日起重新引入贷款房价比限制，要求首次购房者首付比例达到0%，对房地产投资者则要求首付达到30%。新措施还包括设立38亿新西兰元的专项基金以提振住房供应和基础建设，并且将开发商卖出房产的资本利得税征税周期从五年提升至十年（新房不受影响，以刺激供给），同时逐步取消炒房客利用按揭利息抵税的能力，此外，政府还指示新西兰联储在制定政策时要将房价考虑在内。还有韩国。尽管自年以来，韩国共颁布了5项房产调控政策，4年之间首尔市的房价还是累计上涨了45％。不过随着今年首尔新市长的就任及一系列举措的推行，房价暴涨的势头有所缓和。第一，扩大供给。01年月，韩国政府再颁布一条住房调控新政，计划四年内新增包括公共住宅等形式的住房83.6万套；第二，韩国商业银行陆续开始上调房贷利率；第三，规避税费，韩国各项房地产税起算日期是6月1日，届时房产调控地区多套住宅持有者的转让税基准税率将上调10%，为了规避较多税费，不少人当下急于出售多余住房。效果明显，在“寸金存土”的江南区有住宅售价降幅达10%，与此同时，首尔住宅成交量大幅减少。相对于大多数国家最近一年房价超过5%的涨幅，胡润表示，“在新冠肺炎疫情蔓延全球的去年，由于当地央行宽松的货币政策以及疫情中房屋供应减少等因素，多国房价被进一步推高，尤其是欧美发达国家，但中国的房价调控政策收效明显，全球房价涨幅最高的前50名城市中，中国城市7个，去年有7个，前十只有银川一个中国城市，去年有6个。”01年春节前，北京、上海、广东三地的银保监局均针对经营贷、消费贷违规流入房地产领域开展自查，并作出严格部署。01年月各地房地产调控次数高达45次，超过了1月份的4次。4月以来，全国各地延续之前的房地产调控密集趋势，加码房地产调控力度。从调控内容看，近期发布楼市新政的城市调控趋于精细化，不仅调控范围有所扩大，还针对“经营贷”“学区房”等热点市场问题进行精细化调控。毫不动摇地坚持“房住不炒”，坚决遏制投机炒房。此外，最早控制住疫情、GDP唯一00年全年正增长的主要经济体、放水力度远远不及发达国家和其他新兴市场、货币正常空间相对充足、经济自主性相对较强……这些都决定了我国货币政策的独立性。全球货币政策宽松，我国“不跟”。

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